跪求：一手房交易流程及注意事項？

1、審查，購房的必要準備

　　(1)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。

　　(2)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍。

　　(3)審查“五證”，“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。

　　(4)審查所要購買的房屋是否已被抵押。

　　(5)謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導。

　　2、簽約，慎重而穩(wěn)妥的一筆

　　(1)慎簽認購協(xié)議。

　　(2)仔細閱讀并填寫合同文本空白處。

　　(3)合同附件不能忽視，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。

　　3、付款

　　(1)購房款，這一項給出了購房者三種簡單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。

　　(2)住宅稅費：契稅;印花稅;大修基金;轉(zhuǎn)移登記費;房屋所有權證工本費;貼花稅。

　　(3)按揭貸款。

　　4、收房

　　(1)收房糾紛的主要事由有：延期交房;房屋質(zhì)量問題;小區(qū)基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾不能兌現(xiàn);承諾的規(guī)劃與事實不一致。

　　(2)驗收材料很重要，所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同，以避免收房時產(chǎn)生糾紛。

　　5、產(chǎn)權證

　　(1)取得產(chǎn)權的重要性，商品房所有權的取得是以房屋產(chǎn)權證的最后登記完成為準，即拿到了產(chǎn)權證，購房者才真正成為房屋的所有人。

　　(2)開發(fā)商有義務協(xié)助辦理產(chǎn)權證，購買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失，賣房人應當承擔違約責任。

　　6、裝修

　　(1)買精裝房要簽好同及附件。

　　(2)精裝房與質(zhì)量保證書，購房者應要求開發(fā)商在《房屋質(zhì)量保證書》中承諾，除房屋本身質(zhì)量以外，室內(nèi)裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自交房驗收合格之日起計算。

　　(3)驗收精裝修房。

購房流程一:審查

　　審查是市民購房前不可忽視的重要一步。一般來說,市民在確定了購房的區(qū)域、房子的面積后,如價格在自己的承受范圍內(nèi),就會考慮購買。但千萬不要心急,做好前期審查工作至關重要。首先,審查房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì),是相關的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的,資質(zhì)越高,說明其開發(fā)能力越強,承擔風險及責任的能力也越強。其次,審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍。在購買房屋時,一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權。購房者應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指:《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》;兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。不可忽視的是,還需要審查所要購買的房屋是否已被抵押。一般而言,開發(fā)商為籌集建設資金,會將已經(jīng)取得的土地使用權抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是,如果在商品房開始預售時開發(fā)商沒有辦理解押,就會使購房者承擔很大的風險。

　　購房流程二:簽約

　　購房者要慎簽認購協(xié)議。購房者需要注意的是,商品房買賣合同除了主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的較后,容易被購房者所忽視,而被不法開發(fā)商所利用。事實上,由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。購房者要對商品房預售合同中的基本內(nèi)容有充分的了解。如,預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。預售商品房的面積應以平方米為單位計算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。預售商品房的價金,包括單價和總價是多少等等

　　買房流程三:辦理房產(chǎn)證

　　購房者在辦理商品房產(chǎn)權證時,一般按照下列程序進行:鑒證、登記、交費、領證

　　買房流程四:繳納稅費

　　據(jù)區(qū)房地產(chǎn)交易核心介紹,在買房流程中,購房者需要繳納的稅費主要包括以下幾個方面:印花稅、登記費、房屋所有權證工本費、契稅、住宅公用部分共有設備維修基金、物業(yè)管理費及供暖費、評估費、保險費等。

　　購房流程五:驗收

　　在房屋驗收時,要詳細檢查房屋質(zhì)量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符;檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題;檢查相關質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題等等。購房者還可以向開發(fā)商索要“兩書一表”,即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。在簽收《房屋驗收單》之前,一定先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個事先約定,避免日后起糾紛。購房者要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成,清潔費、保安費、綠化費怎么核定。