提問人：zhongbalong 2025-01-03 06:40:26 瀏覽：4199
一、營業(yè)稅
按照最新政策，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，稅率5%;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務(wù)總局?財政部?建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
另外，根據(jù)實際繳納營業(yè)稅金額，附征城市維護建設(shè)稅(7%、5%、1%)、教育費附加(3%)等。
二、關(guān)于契稅政策
(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
(二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。
(三)納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時傳遞給稅務(wù)機關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。
按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按規(guī)定及時出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時辦結(jié)。
(四)具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。
需要注意的是，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施上述家庭第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策及營業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照《財政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執(zhí)行。上述城市以外的其他地區(qū)適用上述全部規(guī)定。
三、個人所得稅
“財稅〔2016〕23號”文件并未直接涉及個人所得稅，但其實對于個人所得稅計算是有影響的。
個人銷售住房，屬于“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額;適用比例稅率，稅率為百分之二十。
納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。
對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
此外，對個人銷售或購買住房涉及的印花稅、個人銷售住房涉及的土地增值稅仍然暫免征收。
購買商品房需支付下列稅費：
一、契稅。目前契稅的稅率為購房價格的3%，個人購買自用普通住房(140平米以下)，可減半征收契稅，即按1.5%的稅率征收，
二、印花稅。個人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房，按合同記載總價的0.05%稅率繳納印花稅。
需支付的有關(guān)費用有以下幾種：
一、交易費?，購房總價的0.5%?買賣雙方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交)
二、個人購買商品房，需支付每件100元登記費(含《房地產(chǎn)權(quán)證》工本費)。
三、個人買房抵押登記，申請公積金貸款的，按每件100元收費;申請組合貸款的，按每件200元支付房地產(chǎn)其他權(quán)利登記的費用。
四、簽定商品房預(yù)售合同應(yīng)到房地產(chǎn)交易管理部門登記備案，并按每件100元支付房地產(chǎn)權(quán)利的文件登記備案費用。
五、個人購買新建住宅，在辦理個人產(chǎn)權(quán)證時，《房地產(chǎn)權(quán)證》需附地籍圖(藍曬圖)的，無論是一幅或多幅粘貼，均按每證25元支付地籍圖復(fù)制費。
六.物業(yè)維修基金,房價的2%-3%(各地不同,一般按2%)