目前大中城市的中心區(qū)，幾乎已經(jīng)沒(méi)有新建的商品房。更多的則是二手房，“二手房”是相對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷售的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。購(gòu)房者在二手房收房時(shí)需提前了解相關(guān)的知識(shí)。
一、二手房交接需知
在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買(mǎi)賣(mài)雙方的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，對(duì)上述情形予以關(guān)注，那么在實(shí)際的房屋交接過(guò)程中，這樣的矛盾會(huì)在很大程度上被避免。因此，為盡可能的減少今后的麻煩建議購(gòu)房者在交房時(shí)注意以下事項(xiàng)。
1、結(jié)清水表賬單
大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過(guò)戶手續(xù)。但在交房時(shí)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。建議買(mǎi)房在交房前要詢問(wèn)賣(mài)房是否已付清水費(fèi)，交房當(dāng)日要求上家攜帶好近期的水費(fèi)賬單，并可以撥打相關(guān)機(jī)構(gòu)查詢?cè)摲慨a(chǎn)已往的水費(fèi)欠繳情況。
2、告知電表狀況
在交房時(shí)建議買(mǎi)房者親自查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)改裝的痕跡。在實(shí)際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開(kāi)發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時(shí)除雙方核對(duì)電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營(yíng)業(yè)廳辦理電表過(guò)戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費(fèi)。
3、辦理煤氣過(guò)戶
按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》其中須寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含煤氣設(shè)施費(fèi)或該煤氣設(shè)備無(wú)償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費(fèi)賬單，雙方親自到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶更名手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)將拒絕辦理。
4、有線電視過(guò)戶
有線電視實(shí)行一戶一卡制，如遇上家拖欠費(fèi)用的情況，時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。因此在交房時(shí)買(mǎi)房可要求賣(mài)方提交交房當(dāng)年的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。買(mǎi)房憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的區(qū)有線電視公司辦理過(guò)戶手續(xù)。
5、結(jié)清電話，寬帶費(fèi)用
如果買(mǎi)房無(wú)需延用賣(mài)房的電話號(hào)碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號(hào)碼，然后下家另外自行申請(qǐng)安裝電話。如果買(mǎi)房需要延用賣(mài)房的電話號(hào)碼，則買(mǎi)賣(mài)雙方一起到電信部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算話費(fèi)賬單。至于寬帶費(fèi)用以交房當(dāng)日為準(zhǔn)并以上月賬單結(jié)算。
6、結(jié)算維修資金
按照房地產(chǎn)管理部門(mén)的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此賣(mài)方憑《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》綠色聯(lián)可向買(mǎi)房按實(shí)結(jié)算或贈(zèng)送給下家。同時(shí)維修資金的所有人更名為買(mǎi)方。
7、物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)用
建議買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的物業(yè)管理公司辦理以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)買(mǎi)房辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。
二、二手房收房注意事項(xiàng)
1、注意交樓附送物品清單
在簽約時(shí)，請(qǐng)各位業(yè)主與買(mǎi)家把附送的物品列明清單及數(shù)量，對(duì)于一些家電產(chǎn)品建議列明型號(hào)、牌子等，方便收樓時(shí)核對(duì)物品是否與合同相符。
2、要檢查單位室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施是否有質(zhì)量問(wèn)題
購(gòu)房者在收樓時(shí)須注意查看工程質(zhì)量，如門(mén)、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量，有否滲漏等(特別對(duì)于樓齡長(zhǎng)的物業(yè));檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備是否工作正常，如有任何問(wèn)題舊業(yè)主須配合新業(yè)主維修，否則可能新業(yè)主要承擔(dān)負(fù)責(zé)。
3、收樓證明是否齊全
對(duì)于一些多年未入住的新樓，購(gòu)房者收樓時(shí)要檢查驗(yàn)收樓盤(pán)交付使用的證件是否齊備，同時(shí)對(duì)于一些所謂收樓費(fèi)用，例如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。
4、戶籍是否遷出
對(duì)于名校物業(yè)，有部分的原業(yè)主把物業(yè)出售，但戶籍仍掛在已出售的物業(yè)，新業(yè)主在收樓時(shí)，如果想用該物業(yè)的戶籍時(shí)，及時(shí)要求對(duì)方按時(shí)把戶籍遷出，否則新業(yè)主無(wú)法找派出所接收戶籍。
5、發(fā)票是否齊全
買(mǎi)家成功收樓后，通?？蛻舳家k理一些過(guò)戶手續(xù)，例如過(guò)戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)名手續(xù)的發(fā)票是否齊全，否則買(mǎi)家無(wú)法使用相關(guān)的服務(wù)。
