隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，各種房產(chǎn)糾紛也不斷浮出水面：有簽陰陽合同的，有房東反悔不賣的，有情侶為了房子翻臉的……買房是人生大事，想要在二手房市場(chǎng)中選購一套合適又稱心的房屋，學(xué)問可不少!
購買二手房有12個(gè)坑，如何繞過去?請(qǐng)往下看!
1、核實(shí)出賣人身份。
主要是核實(shí)出賣人是不是真正的房屋所有權(quán)人，務(wù)必核對(duì)其房屋所有權(quán)證、土地證(或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證)、契證及身份證件。對(duì)于辦理委托公證賣房的情況，通常有許多不可知的風(fēng)險(xiǎn)，尤需謹(jǐn)慎。
2、核實(shí)房屋權(quán)屬。
要看房屋權(quán)屬有沒有爭(zhēng)議，有沒有被抵押等。首先應(yīng)查看房屋所有權(quán)證，必要時(shí)也可以到房管局核對(duì)真?zhèn)巍?
3、注意房屋共有人。
若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字。司法實(shí)踐中，出現(xiàn)過冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細(xì)核對(duì)簽名人的身份。
4、注意房屋是否違章或待拆。
注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很可能錢房兩空。
5、注意房屋是否被查封或轉(zhuǎn)讓。
注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，避免付款后房屋無法交付。
6、房屋是否被出租。
房屋已出租他人的，會(huì)導(dǎo)致買受人無法實(shí)際居住，因此買受人務(wù)必多次實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租情況;如有，應(yīng)盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。
7、注意土地使用年限。
住宅的土地使用期限最長是70年，也有比這個(gè)年限短的住宅，房屋的年限是影響房價(jià)的重要條件，所以買受人在購買前務(wù)必核實(shí)清楚。
8、明確各類稅費(fèi)。
二手房交易過程中，需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)，包括增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等。在實(shí)際交易中，賣家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，所以在實(shí)踐中，需對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)作明確的約定。
9、明確違約事項(xiàng)。
如采取按揭貸款購房的方式進(jìn)行購房的，對(duì)沒有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。
10、明確附屬設(shè)施。
若有些房屋有附屬設(shè)施(如花園、泳池)的，也應(yīng)該明確價(jià)款中是否包含這些附屬設(shè)施，特別是那些價(jià)值較大的設(shè)施設(shè)備。
11、明確傭金。
各方對(duì)中介傭金也應(yīng)明確約定，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還情況作約定。
12、避免陰陽合同。
有的人會(huì)為了避稅，而簽訂價(jià)款約定不一致的陰陽合同，像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，則法院會(huì)認(rèn)定真實(shí)意思的買賣合同，因此應(yīng)盡量避免簽訂陰陽合同。
