一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。而房地產(chǎn)“泡沫”是指由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。
房產(chǎn)泡沫是什么意思
一個(gè)最理論化關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的定義大概是這樣的: “指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場基礎(chǔ)價(jià)值不符)，雖然賬面上價(jià)值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮?！?也有專家指出，房地產(chǎn)泡沫，主要就是指“房價(jià)比較高，空置率比較高”，房價(jià)高得遠(yuǎn)離市場和個(gè)人需求，空置率高得遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)和社會(huì)支撐。實(shí)際上不是房價(jià)比較高，而且房價(jià)過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的價(jià)值和普通人購買力。
房價(jià)的確是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)，就像股價(jià)和整體物價(jià)水平一樣，所以我在回答一些人的質(zhì)疑時(shí)非常簡單，房地產(chǎn)泡沫就是房價(jià)過高，不僅是絕對價(jià)位高，而且是相對價(jià)位高，高得整個(gè)社會(huì)無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續(xù)性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經(jīng)濟(jì)，而一個(gè)行業(yè)的過快增長特別是伴隨著價(jià)格的過度虛高就是一種行業(yè)增長的泡沫，但一些特別重要行業(yè)的泡沫(像房地產(chǎn)、汽車和高科技產(chǎn)業(yè))卻能演化為整體經(jīng)濟(jì)的泡沫。
有些產(chǎn)業(yè)的泡沫并不是直接通過這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格上漲來表現(xiàn)，如汽車和高科技產(chǎn)業(yè)，在出現(xiàn)泡沫時(shí)，其自身的價(jià)格(產(chǎn)品的價(jià)格可以是持續(xù)下跌的)并不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費(fèi)需求的膨脹，盡管如此，間接的持續(xù)價(jià)格上漲卻總是必然出現(xiàn)的，如通過股票價(jià)格來顯現(xiàn)。房地產(chǎn)泡沫的特殊性在于它的泡沫表現(xiàn)一般是房價(jià)與股價(jià)同時(shí)得到反映，如日本80年代的房地產(chǎn)泡沫和香港的房地產(chǎn)泡沫，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)股的價(jià)格沒有表現(xiàn)主要有兩個(gè)原因：一是整個(gè)股市低迷，抑制了房地產(chǎn)股的炒作，二是盡管房地產(chǎn)繁榮，但我國上市的房地產(chǎn)公司業(yè)績普遍都不好。
房產(chǎn)泡沫的特征
房產(chǎn)泡沫主要特征有：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度較大、沒有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的成因，有以下三個(gè)方面：投資者過度投機(jī);消費(fèi)者及投資者對未來價(jià)格的預(yù)測偏高;銀行信貸非理性擴(kuò)張。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機(jī)甚至引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。
房產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀
中國社科院2010年12月8日發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》。報(bào)告顯示，今年我國大中城市房價(jià)泡沫程度偏大，部分城市房價(jià)泡沫程度過大。 綠皮書通過對2010年9月全國35個(gè)大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價(jià)的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房價(jià)泡沫為29.5%，其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上，11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%—50%之間，8個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%— 30%，9個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以內(nèi)。
綠皮書顯示，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實(shí)際價(jià)格比例的50%以上。
住宅價(jià)格泡沫指數(shù)代表實(shí)際房價(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例。泡沫指數(shù)越大，說明該城市房價(jià)中的泡沫成分越大。綠皮書指出，房價(jià)泡沫指數(shù)的預(yù)測不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾，而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價(jià)數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房價(jià)泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能，因此不能僅依據(jù)房價(jià)泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房價(jià)的走向。