所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴(yán)重背離價值，在這時的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供求量;投機(jī)交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴(yán)重背離，市場價格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。
最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并最終導(dǎo)致了以美國為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。從20世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。
1、房價收入比。房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。這里我們計(jì)算的房價收入比=城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積×商品住宅銷售價格/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
2、租售比。租售比(租賃價格與銷售價格比)是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況。租售比的大小已成為國際間公認(rèn)的樓市是否存有泡沫的晴表。
通俗來說，用售價與租金比可以反應(yīng)目前租房合適還是買房合適。因?yàn)槭蹆r與租金比是反映一個區(qū)域或者一個樓盤是否具備良好投資價值的一個主要參考指標(biāo)，若售價與租金比嚴(yán)重失調(diào)，買房不如租房。
租售比一般界定為1∶200至1：300 之間，如果租售比低于1∶300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值變小，房價高估;如果高于1∶200，說明該區(qū)域投資潛力較大，房價泡沫不大。 隨著租售比的降低房價的泡沫越大。
3、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率。房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率是測量房地產(chǎn)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP)增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，測量虛擬經(jīng)濟(jì)偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度，或者房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。
通常情況下，房價漲幅應(yīng)與GDP 的增幅相接近;比值越大，房地產(chǎn)價格偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。關(guān)于房地產(chǎn)價格增長率與GDP 增長率的比值這一指標(biāo)的臨界值， 國際上并無嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。大部分學(xué)者，如吳地寶和余小勇(2007)認(rèn)為對于我們發(fā)展中國家而言，當(dāng)房價上漲幅度是GDP 增幅的1.3 倍以上時存在泡沫，2 倍以上時認(rèn)為房價很不正常，有較大泡沫。
4、房價增長率/CPI 增長率(或GDP 平減指數(shù))。在我國住宅價格部分反應(yīng)到消費(fèi)者價格指數(shù)中，其中以居住類(主要是租金)價格表現(xiàn)出來。該指標(biāo)是用來監(jiān)測房地產(chǎn)泡沫的趨勢，測量房地產(chǎn)價格相對消費(fèi)價格的增長速度。眾所周知，作為居住需求的住宅，是價值很大的消費(fèi)品，理論上其價格變化應(yīng)基本與CPI 變化同步。
如果房價過快上漲，并超過物價上漲幅度時，就以為房價可能偏離其價值。該比值越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)價格增長率大于10%，同時房地產(chǎn)價格增長率與CPI 的比率越過。
提到當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，有很多專家不由自主地與上世紀(jì)90年代初的海南省的房地產(chǎn)泡沫破滅后的危害狀況聯(lián)系起來，他們認(rèn)為，如果決策層將房產(chǎn)泡沫捅破，那么收拾房地產(chǎn)泡沫破滅后的爛攤子將非常棘手，要求決策層放松對房地產(chǎn)政策的調(diào)控。
當(dāng)年，海南省、北海市的房地產(chǎn)爛攤子，乃是由于泡沫累積過多，突然破滅引發(fā)的。1992年年，鄧小平發(fā)表南巡講話后，總?cè)藬?shù)不過160萬的海南省竟然出現(xiàn)了2萬多家房地產(chǎn)公司(平均每80個人一家房地產(chǎn)公司)，其中的絕大部分公司是炒地皮，玩擊鼓傳花的游戲。1993年初，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝一直飆升到600多萬元/畝。
1993年6月23日，時任國務(wù)院副總理的朱容基發(fā)表講話，宣布中止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。第二天，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，嚴(yán)格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目。房地產(chǎn)熱被釜底抽薪，泡沫迅速破滅。
據(jù)報道，當(dāng)時海南省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。占全國0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ鲜》e壓的商品房，竟然占全國的10%。從1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房的工作才基本結(jié)束。截至2006年10月，全省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。從2006 年下半年開始，元?dú)獯髠暮Ｄ戏康禺a(chǎn)也開始出現(xiàn)緩慢的恢復(fù)性增長，但總成交量仍然有限。
所以，樓市泡沫一旦破裂后對中國經(jīng)濟(jì)的危害是非常巨大的，當(dāng)年海南省房地產(chǎn)泡沫破滅后的危害只是現(xiàn)在中國一線城市樓市泡沫的一個縮影。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價出現(xiàn)下跌，需求急劇下降，房價再繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價按揭，房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會沖擊整個金融體系。盡管現(xiàn)在即使國內(nèi)各大銀行商業(yè)銀行通過了銀監(jiān)會的房貸壓力測試，都表示即使房價30%也能杠得住，這只是一個幻想。
1、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時，就必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓;其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增;最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
2、 建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報制度
加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。
3、 強(qiáng)化土地資源管理
政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實(shí)實(shí)行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。