二手房按揭政策指的是購(gòu)房人因資金不足，以所購(gòu)二手房作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付除首付款之外的其余房款，購(gòu)房人再分期向銀行還本付息的一種信貸方式。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇貸款購(gòu)房。詳細(xì)說(shuō)來(lái)就是個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場(chǎng)上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí)，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)作為抵押，向有關(guān)金融機(jī)構(gòu)(銀行或其他非銀行金融公司)申請(qǐng)的貸款。
二手房按揭政策適用對(duì)象為：18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人;具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，具備還款能力，信用記錄良好;自籌購(gòu)房款(首付款)不低于房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的20%。它的貸款金額不高于房產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格與銀行認(rèn)可評(píng)估價(jià)格孰低的一定比例。具體比例由當(dāng)?shù)剜]儲(chǔ)銀行分支機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家住房信貸政策和借款申請(qǐng)人資信狀況綜合確定。
當(dāng)確定要實(shí)行二手房按揭政策了，就得注意以下幾點(diǎn)：首先單位房屋是否侵權(quán);對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。其次，物管費(fèi)用是否拖欠;有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。另外還要注意：中介公司是否違規(guī);合同約定是否明確;房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰;交易房屋是否在租;土地情況是否清晰等。
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不管是一手房還是二手房，執(zhí)行相同的利率標(biāo)準(zhǔn)。
目前房貸基本年利率是：
6.15%(貸款年限五年以上)
6%(貸款年限五年以下)
銀行會(huì)根據(jù)貸款申請(qǐng)人條件給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠，目前最低可以打85折;如果信用等級(jí)是次級(jí)以上，利率會(huì)上浮10-30%。
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買(mǎi)方向銀行按揭應(yīng)付的費(fèi)用：
1、保險(xiǎn)費(fèi)：評(píng)估價(jià)×0.04%×貸款年限
2、公證費(fèi):貸款金額的0.15%,最低200元
3、抵押費(fèi):貸款金額的0.2%,最低95元
4、評(píng)估費(fèi):評(píng)估價(jià)×5‰，最低300元
5、工本費(fèi):30元
銀行按揭所需資料：身份證，收入證明，戶口本，學(xué)歷證書(shū)，結(jié)婚證/未婚證明，首付證明，配偶人的身份證，收入證明，相片1張。
一套88平米55萬(wàn)的二手房，首付3成，銀行利率是5%，按揭10年的話，每萬(wàn)元月供106.31如貸款38萬(wàn)，月還4039.7810年共還484773.6元。如果按揭15年的話，每萬(wàn)元月供79.33如貸款38萬(wàn)，月還3014.5415年共還542617.2元。
現(xiàn)在一手房90平米以上的首付30%，90平米以下的20%.二手房就不一定了，因?yàn)槟阗I(mǎi)的房子必須通過(guò)評(píng)估公司來(lái)評(píng)估.(要按照當(dāng)?shù)氐脑u(píng)估價(jià))評(píng)估的時(shí)候要看地理位置，裝修，樓層和房屋的年限.小區(qū)環(huán)境等等，因?yàn)槟闼鎸?duì)的是房主.所以你必須是貸款金額+首付金額=全款.二手房過(guò)戶在購(gòu)買(mǎi)五年內(nèi)需要交納總房款的：營(yíng)業(yè)稅：5.5%契稅：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)印花稅：0.1%個(gè)人所得稅：1%土地增值稅：1%(這個(gè)不同，也有的不用交)如果購(gòu)買(mǎi)的商品房是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)房，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)每平米補(bǔ)63元，優(yōu)惠價(jià)每平米補(bǔ)63元，成本價(jià)每平米補(bǔ)9元，買(mǎi)賣(mài)超過(guò)5年就只有契稅和印花稅。貸款的話肯定要有評(píng)估費(fèi).(按評(píng)估價(jià)的0.3%-0.5%)。
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按揭費(fèi)各個(gè)地方的都有相關(guān)的政策。 一般按揭費(fèi)都沒(méi)有照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，比如說(shuō)上海按揭費(fèi)是總房款的1.5% 10年和20年，按揭費(fèi)都是一樣的，只是擔(dān)保公司所收取的服務(wù)費(fèi)而已。10年和20年不同的是利率。
第1日遞交材料，提出申請(qǐng)
買(mǎi)賣(mài)雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫(xiě)二手房個(gè)人借款申請(qǐng)表，填完后將所有材料交給工作人員審閱。
工作人員會(huì)就材料做出初步評(píng)估，給出大致貸款額度和年限。最后三方約定時(shí)間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做評(píng)估。
第2-7日評(píng)估
根據(jù)約定時(shí)間，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評(píng)估。完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向銀行出具評(píng)估報(bào)告。這一階段耗時(shí)會(huì)依據(jù)約定情況而定，一般3-5個(gè)工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評(píng)估費(fèi)。
第8-10日銀行審批
銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)格，綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批。審批過(guò)程一般在5個(gè)工作日左右，但民生銀行中關(guān)村支行與貸款審批部門(mén)在同一個(gè)寫(xiě)字樓辦公，報(bào)批速度快，每單業(yè)務(wù)審批時(shí)間1-2天即可完成。
第11-33日交首付，辦理過(guò)戶
審批通過(guò)后，買(mǎi)方向賣(mài)方支付房屋首付款。然后買(mǎi)賣(mài)雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請(qǐng)審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。過(guò)戶當(dāng)天便可完成，買(mǎi)方再等待20個(gè)工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。
第34-35天辦房產(chǎn)抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)，銀行放貸
買(mǎi)方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣(mài)方賬戶存入房款，買(mǎi)方則開(kāi)始依照合同按期償還本期。
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