居民個人申請辦理房屋所有權(quán)登記，一般需要經(jīng)過四個程序。
1、申報。房屋所有人(包括共有人)應(yīng)在法律規(guī)定的期限內(nèi)向房屋所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房屋所有權(quán)登記。所有人申報時應(yīng)當填寫申請書并按規(guī)定提交申請人的身份證件、原房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同等有關(guān)證件。
2、調(diào)查。房屋管理登記機關(guān)在接到申請后會對房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、房屋坐落、四至、面積等進行具體調(diào)查。
3、審核、公告。房產(chǎn)管理登記機關(guān)依據(jù)房屋權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果，對房屋的權(quán)屬、面積，用途等進行全面審核，并將審核的結(jié)果予以公告。公告的內(nèi)容包括：房屋的所有者、各項權(quán)利擁有者的姓名、地址;準予登記的房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、面積、坐落、四至;當事人提出異議的期限、方式和受理機關(guān);其他事項。
4、注冊登記、頒發(fā)房產(chǎn)所有權(quán)證。公告期滿，如果沒有人對房產(chǎn)申請登記提出異議，房管機關(guān)就會進行注冊登記并發(fā)給房屋所有權(quán)證，對共有房屋除發(fā)給共同推舉的執(zhí)證人一份房屋所有權(quán)證外，對其他共有人會同時頒發(fā)房產(chǎn)共有權(quán)保持證。
首先，必須明確的一點是，購買二手房必須辦理房產(chǎn)登記。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》第9條關(guān)于“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定，房屋買賣必須依照法律規(guī)定到房屋所在地房管機關(guān)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，方才合法有效。而老王購買房屋后，還未辦理房屋過戶登記手續(xù)，因此他還不是該房屋真正的主人。
其次，老王應(yīng)當?shù)狡渌诘目h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理房屋過戶手續(xù)?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第8條第3款規(guī)定：“直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作?！睋?jù)此，老王應(yīng)當向其所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理房屋過戶手續(xù)。
最后，老王在辦理房屋過戶手續(xù)時應(yīng)當提交相關(guān)的材料。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條關(guān)于辦理過戶程序的規(guī)定可知，老王需持和原房主簽訂的房屋買賣合同、原房主的房產(chǎn)證、老王和原房主的合法證明(身份證、戶口本)等有關(guān)文件向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。經(jīng)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并核實申報的成交價格，老王繳納了有關(guān)稅費后，房地產(chǎn)管理部門就為其辦理房屋過戶登記手續(xù)，并核發(fā)房產(chǎn)證，這時老王才是房屋的真正主人。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者不知道買賣二手房應(yīng)如何辦理房產(chǎn)登記。
居民在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時，一般按照下列程序進行：
(1)預告登記：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國家建設(shè)部《房屋登記辦法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》，商品房預購人為保障自己的權(quán)利，可以向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請預購商品房預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人(即購房小業(yè)主)同意，預售人(即開發(fā)商)處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。進行預告登記的目的在于有效防止開發(fā)商“一房多賣”或“售后再押”，切實保護廣大購房小業(yè)主的合法權(quán)益?！冻擎?zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》規(guī)定，開發(fā)商沒有在規(guī)定或者雙方約定的期限內(nèi)配合辦理的，購房小業(yè)主可以單方持房屋買賣合同、繳款憑證、身份證明等資料向房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)申請辦理，并領(lǐng)取《預購商品房預告登記證明書》。
辦理時間：為方便群眾辦事，市房地產(chǎn)交易登記中心實行預購商品房預告登記與預售商品房合同備案合并辦理，在核準預購商品房預告登記時，一并確認預售商品房合同備案，辦理時限為9個工作日。為提高效率，市房地產(chǎn)交易登記中心可依申請人需要對預購商品房預告登記和預購商品房抵押權(quán)預告登記合并受理。合并受理后，按揭付款的預購商品房預告登記，不但一次申請可以辦妥，而且辦理時限由17個工作日縮短為9個工作日。
辦理費用：房地產(chǎn)登記機構(gòu)按件收取房屋登記費(住宅登記費：個人為50元/件，單位為80元/件;非住宅為550元/件)。
(2) 權(quán)屬登記：購買新建商品房屋，開發(fā)商已按規(guī)定確認產(chǎn)權(quán)的，買房人應(yīng)當自房屋交付使用之日起30日內(nèi)，憑房屋買賣合同等資料申請辦理確認權(quán)屬登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證;委托開發(fā)商申請辦理登記的，開發(fā)商應(yīng)當自房屋交付使用之日起30日內(nèi)申請辦理。
需繳交資料：房地產(chǎn)登記申請書、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記申請書(已設(shè)定抵押的)、房屋面積測繪成果報告書、用地來源文件、房屋報建文件、預售許可證(屬商品房項目的)(提交復印件)、樓盤單元明細表、身份證明、公安部門門牌證明、拆遷前原房屋的房地產(chǎn)證(合作開發(fā)或自己開發(fā)自有房地產(chǎn)的)、移交房屋證明(土地出讓合同條款里規(guī)定要移交有關(guān)房屋及直管房拆遷的)、在建工程抵押登記證明書(已設(shè)定在建工程抵押的)、銀行與開發(fā)企業(yè)確定抵押情況的報告(實測面積、門牌與抵押登記證明書記載的面積不相符的)。
辦理時間：自收件窗口立案受理,領(lǐng)取《房地產(chǎn)交易登記受理回執(zhí)》之日計算30個工作日。
(3)領(lǐng)證
房地產(chǎn)抵押登記程序如何辦理?
房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
辦理登記時，抵押當事人應(yīng)提交下列文件：
(l)主合同及抵押合同;
(2)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;
(3)抵押登記申請書;
(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;
(5)以預售的商品房作抵押的，須提交生效的商品房預售合同;
(6)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;
(7)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的材料;如有效的房地產(chǎn)評估報告;
(8)登記機關(guān)認為必要的其他文件。
登記機關(guān)應(yīng)對抵押申請進行審核，權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)在登記受理之日起15日內(nèi)作出是否準予登記的書面答復，并予以登記發(fā)證：
(l)以依法取得房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載，交由抵押人收執(zhí)，同時向抵押人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》;
(2)以預售商品房或在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
房地產(chǎn)抵押登記自抵押登記之日起生效。如未辦理抵押登記，可能給你造成損失。
(1)權(quán)屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等);
(2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的;
(3)司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(5)權(quán)屬有爭議的;
(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的;
(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)利依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。
一、房地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓?
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式有：
1、房地產(chǎn)買賣，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式，轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價款。必哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓呢?
須注意，城市房地產(chǎn)買賣中的地產(chǎn)只能轉(zhuǎn)移使用權(quán)，所有權(quán)仍屬國家。
2、房地產(chǎn)贈與，即贈與人將房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移給受贈人的行為。需要注意：城市公有房屋的所有權(quán)屬于國家，使用單位或者個人不得進行贈與，土地使用權(quán)的贈與也不涉及土地所有權(quán)問題。
3、其他合法方式。主要有：(1)以房地產(chǎn)價格入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;(4)以房地產(chǎn)抵債的;(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
上述3中的(1)、(2)、(3)、(4)情形，近幾年表現(xiàn)的比較多，是隨房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生，另，互換房也是常見的一種轉(zhuǎn)讓形式。
(三)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，但其行為并非任意的，不受約束的，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)及規(guī)章對此采取了區(qū)分情況、區(qū)分對待的方法，從兩個角度對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出界定，一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件，一是允許條件。
二、哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓呢?
禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形包括：
1、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
2、依法收回土地使用權(quán)的;
3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
4、權(quán)屬有爭議的;
5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是一種靈活性安排，既包括現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，也包括將來法律、行政法規(guī)就新的情況作出的決定，必須指出的是，這里所述禁止轉(zhuǎn)讓情形不包括一般部門規(guī)章、地方立法和地方規(guī)章規(guī)定的情形。