1.買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2.如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3.買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4.立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5.繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7.對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8.買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺前以“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”購買的住房，這類出售的公房擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。1999年《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》中對此有過解釋“對職工已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，要鼓勵(lì)職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息。職工按成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有?！?
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)，既然房主現(xiàn)在是你，你就是該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，與其他人無關(guān)。
房改房是參加房改的產(chǎn)權(quán)房,來源有的是單位的,有的是使用權(quán)的,在購買是若是產(chǎn)權(quán)的就要交土地出讓金,這個(gè)多少根據(jù)原產(chǎn)權(quán)的百分比不同,若是使用權(quán)的就要按工齡去買取.福利房多半是產(chǎn)權(quán)房,是單位分配給個(gè)人的福利用房。
所謂福利房，亦稱優(yōu)惠房或房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。
我國現(xiàn)行政策鼓勵(lì)職工購買住宅，承認(rèn)福利房歸購買者個(gè)人所有。1994年7月《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 第21條規(guī)定，“職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定”。1999年2月10 日，建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步搞好公有住房出售工作有關(guān)問題的通知》再次明確：“對已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公有住房，各地要制定切實(shí)可行的措施辦法，鼓勵(lì)購房職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息后，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有”。
為貫徹落實(shí)省政府辦公廳《關(guān)于調(diào)整房改有關(guān)政策的意見的通知》(蘇政辦發(fā)〔2000〕54號)和市政府關(guān)于《南京市進(jìn)一步深化住房制度改革的實(shí)施方案》(寧政發(fā)〔1998〕278號)精神，現(xiàn)就2000年度房改有關(guān)政策調(diào)整如下：
一、關(guān)于住房公積金繳存比例與基數(shù)調(diào)整
住房公積金繳存比例上調(diào)一個(gè)百分點(diǎn)，即單位和職工個(gè)人繳存比例由6%調(diào)整為7%。有條件的部、省屬單位和市屬及以下有條件的企業(yè)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)可調(diào)整為8%。三資企業(yè)單位和職工個(gè)人繳存比例仍維持10%。特困企業(yè)經(jīng)法人代表提出申請，職工代表大會討論通過，上級主管部門同意，市房改辦批準(zhǔn)，可維持原6%的繳存比例，但繳存基數(shù)仍須調(diào)整。
繳存基數(shù)按職工本人1999年月平均工資核發(fā)，月平均工資超過2000元的按2000元計(jì)算，低于我市月最低工資標(biāo)準(zhǔn)390元的按390元計(jì)算。調(diào)整后的繳存額低于現(xiàn)繳存額的，原則上按現(xiàn)繳存額繳存。
將1998年12月1日以后參加工作的“新職工”實(shí)行的住房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實(shí)，即單位為“新職工”繳存的公積金由單位原為職工繳存的公積金和住房補(bǔ)貼兩部分組成。其操作暫按原規(guī)定執(zhí)行。
全市所有區(qū)、縣由財(cái)政列支的單位繳存的住房公積金和“新職工”的住房補(bǔ)貼，必須列入同級政府財(cái)政預(yù)算。
二、關(guān)于公有住房租金調(diào)整
磚混一等公有住房每平方米使用面積租金由1.60元調(diào)整為2.00元，磚混二等公有住房租金由1.36元調(diào)整為1.70元。市政府規(guī)定非出售范圍內(nèi)的公有住房每平方米使用面積租金磚混一等由1.45元調(diào)整為1.55元，磚混二等由1.24元調(diào)整為1.32元，磚木三等由1.06元調(diào)整為1.13元，簡易房由0.63元調(diào)整為0.67元。各項(xiàng)調(diào)節(jié)因素不變。2.5%的租金補(bǔ)貼比例不作調(diào)整，補(bǔ)貼基數(shù)按職工本人1999年月平均工資或月離退休工資執(zhí)行。
2000年6月30日前辦理離退休手續(xù)的職工，經(jīng)民政部門認(rèn)定的社會救濟(jì)戶(對象)、非在職優(yōu)撫戶(對象)和生活保障線以下的職工家庭，經(jīng)市總工會認(rèn)定的特困企業(yè)的特困職工家庭，其租金減免政策仍按市政府寧政發(fā)〔1998〕278號文件執(zhí)行。
三、關(guān)于公有住房出售
出售鋼混、磚混一等公有住房成本價(jià)為每平方米建筑面積850元，出售磚混二等公有住房為770元。取消現(xiàn)住房折扣和一次性付款折扣。其余政策仍按市政府寧政發(fā)〔1998〕278號文件執(zhí)行。
進(jìn)一步擴(kuò)大售房范圍和售房對象。各單位除庭院、別墅式住房;與黨政機(jī)關(guān)、科研院所、教育院校的辦公、科研、教學(xué)區(qū)不可分隔的住房;具有歷史意義的住房;嚴(yán)重?fù)p壞房、危房;以及市政府規(guī)定的其他不宜出售的住房外，均應(yīng)向符合購房條件、有購房意愿的現(xiàn)住戶(含經(jīng)組織批準(zhǔn)調(diào)離本單位的職工和合法取得租賃權(quán)的住戶)出售。國有企事業(yè)單位尤其要重點(diǎn)做好無其他住房的本單位職工的遺孀、遺屬，在破產(chǎn)企業(yè)的外單位職工現(xiàn)住房的出售工作。
四、關(guān)于住房分配貨幣化
1998年11月30日前參加工作的“老職工”的購房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼額標(biāo)準(zhǔn)、工齡補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，1998年12月1日后參加工作的“新職工”的逐月住房補(bǔ)貼比例，均不作調(diào)整，仍按市政府寧政發(fā)〔1998〕278號文件執(zhí)行。
五、1998年房改政策執(zhí)行至2000年6月30日，2000年度房改政策調(diào)整通知于2000年7月1日起執(zhí)行。
六、市屬五縣根據(jù)省政府辦公廳蘇政辦發(fā)〔2000〕54號文件和本通知精神，認(rèn)真制定貫徹實(shí)施意見，并報(bào)省、市房改辦備案。