二手房是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記、再次上市交易的房產(chǎn)。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上二手房買(mǎi)賣(mài)數(shù)量很大，本文從法律層面為大家介紹一下二手房買(mǎi)賣(mài)簽約前必須注意的相關(guān)事項(xiàng)，以提醒廣大二手房購(gòu)買(mǎi)者避免造成不必要的損失。注意事項(xiàng)如下。
一、房屋產(chǎn)權(quán)要清楚
購(gòu)房者對(duì)于有意向購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，在確定購(gòu)買(mǎi)前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)交易中心打印該房產(chǎn)的權(quán)屬情況，看清該房產(chǎn)所有人登記在誰(shuí)的名下，是否存在其他共有人，是否被抵押。如果有其他共有人，那么買(mǎi)賣(mài)合同一定要所有人一起簽署，否則合同可能面臨撤銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。如果有抵押，那么簽訂合同就要求更加謹(jǐn)慎，如果確實(shí)要買(mǎi)，可以協(xié)商以房款沖抵債務(wù)解除合同。
二、必須對(duì)付款方式進(jìn)行明確具體的約定
付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)。目前實(shí)踐中，購(gòu)房款一般分為三筆支付，定金之外，還有首付款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如果采取按揭或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)到預(yù)期貸款的解決方法要先前進(jìn)行特別約定，以免因約定不明而產(chǎn)生糾紛。
三、房屋交接事項(xiàng)要清楚
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。對(duì)于延期交房應(yīng)當(dāng)明確約定違約金，如每天按房款的百分之幾支付違約金，防止賣(mài)方拖延。
四、關(guān)注戶口狀況
二手房買(mǎi)賣(mài)中戶口問(wèn)題是一個(gè)特殊而又棘手的問(wèn)題。首先，很多人購(gòu)買(mǎi)二手房就是為了落戶或者子女就學(xué)，但是由于各種原因，如果房?jī)?nèi)戶口未遷移，新戶口遷入存在障礙。其次，戶口對(duì)房屋本身的財(cái)產(chǎn)權(quán)利也造成一些不確定的影響，如未來(lái)拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題。因此在購(gòu)買(mǎi)二手房前一定要確認(rèn)房?jī)?nèi)戶口狀況。
五、重視違約條款和爭(zhēng)議解決方式的條款
確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的發(fā)生，維護(hù)守約方的權(quán)益。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金或賠償金的計(jì)算或給付、免責(zé)情形等進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買(mǎi)賣(mài)雙方可以選擇適用。