出于子女留學(xué)、全家移民或是房產(chǎn)投資等諸多考慮，越來越多的中國人在美國購買房產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示,去年中國買家在美國房地產(chǎn)方面的花費(fèi)超過110億美元，人均購買力達(dá)到425000 美元。首次購買美國房產(chǎn)，自然有許多地方不甚了解。只要按照這十步走，美國買房很easy。
Step 1 確定購房目的
決定去美國買房，首先要確定這套房子是用來自住還是投資?買房目的不同，挑選房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也不同。如果是自住，需要慎重考察房產(chǎn)的現(xiàn)有狀況，包括所處社區(qū)、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等問題;如果是投資，更多考慮的是未來升值。盡量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發(fā)展前景良好并且便于出租的房產(chǎn)。
Step 2 鎖定購買區(qū)域
美國城市化水平較高，買房并不是離市中心越近越好，而是要看房產(chǎn)所在的社區(qū)情況。美亞置業(yè)集團(tuán)國際地產(chǎn)投資經(jīng)理Austen 介紹，同一片區(qū)域也會有不同的社區(qū)，可能只有一條街的間隔，房價卻相差幾十萬美元的情況。在購房前，不妨要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為你介紹社區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，如果有條件的話去社區(qū)走一走，能夠更加直觀地了解。
Step 3 選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
在美國，買方和賣方經(jīng)紀(jì)人的傭金都是由賣方支付的，所以對于不了解當(dāng)?shù)厍闆r的買家來說，通過專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交易更為放心一些?！坝捎诿绹姆吭聪到y(tǒng)是共通的，經(jīng)紀(jì)人可以在系統(tǒng)中查看所有房源信息，再加上美國對于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有嚴(yán)格的法律約束，很少會出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象?！盇usten 說，所以買家只需要通過國內(nèi)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者去當(dāng)?shù)卣业揭粋€交流無障礙、合眼緣的經(jīng)紀(jì)人即可。
Step 4 拿到貸款預(yù)批信
中國人在美國買房可以申請貸款，但是申請難度相對較高。如果想要貸款買房子，買家需要先拿到銀行給出的貸款預(yù)批信(pre-approval letter)，確定自己能夠貸到的金額之后，再去挑選房子。因為從申請到拿到預(yù)批信需要一兩個月的時間，賣家可能沒有耐心等你。目前，大多數(shù)在美國買房的中國客戶都是選擇現(xiàn)金全款支付房款，這也是他們在當(dāng)?shù)刭彿康膬?yōu)勢，因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。
Step 5 簽署購房合同
經(jīng)過一段時間的選房、看房之后，當(dāng)你遇到心儀的房子，經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)房產(chǎn)狀況和市場表現(xiàn)給出一個參考價。買家根據(jù)參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨后，經(jīng)紀(jì)人會向賣方經(jīng)紀(jì)人發(fā)出購房意向書(offer)。如果價格達(dá)成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家需要支付房款的20% 作為首付款，這筆資金會存入第三方監(jiān)管賬戶中。
Step 6 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國房產(chǎn)的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之后，一定要請專業(yè)的房屋檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，并且出具房屋檢測報告。如果發(fā)現(xiàn)問題可以與賣家協(xié)商解決，要求賣家負(fù)責(zé)維修，或者降低房款等。如果發(fā)現(xiàn)特別嚴(yán)重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。
Step 7 產(chǎn)權(quán)過戶調(diào)查
在簽署購房合同大約兩周后，美國專業(yè)的產(chǎn)權(quán)過戶機(jī)構(gòu)會進(jìn)行過戶調(diào)查，主要調(diào)查賣方的產(chǎn)權(quán)是否清晰，確認(rèn)沒有問題之后會出具產(chǎn)權(quán)過戶文件。因為有專業(yè)機(jī)構(gòu)把關(guān)，在美國一般不會出現(xiàn)一房兩賣、產(chǎn)權(quán)不清晰等情況。
Step 8 申請貸款
買方向貸款機(jī)構(gòu)提出貸款申請后，第三方評估機(jī)構(gòu)會對房屋進(jìn)行估價，如果估價低于房屋成交價格，買家可以與賣家協(xié)商降低房價或者直接取消合同。如果買家臨時申請不到貸款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付違約金，主要看買賣雙方簽訂購房合同時的具體規(guī)定。
Step 9 購買房屋保險
在美國購買房產(chǎn)的同時，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機(jī)構(gòu)會要求買方在過戶之前購買房屋保險。除了基本的保險項目，在自然災(zāi)害頻發(fā)的地區(qū)，還需要投保一份自然災(zāi)害險，例如美國南部地區(qū)要加保颶風(fēng)險，加州要加保地震險等。
Step 10 產(chǎn)權(quán)過戶
在拿到產(chǎn)權(quán)過戶文件后，買方會將尾款打到第三方監(jiān)管賬戶中，之后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶。大概兩周左右的時間，買方就可以拿到地契。地方政府的網(wǎng)站半年左右會更新一次，購房者登錄當(dāng)?shù)刭彿烤W(wǎng)站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產(chǎn)。
