房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評估，就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。
房地產(chǎn)評估要考慮哪些因素呢?
影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。
房地產(chǎn)估計(jì)有什么特點(diǎn)呢?
?。?strong>一)）房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性
房地產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上,具有科學(xué)性。
雖然房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響,構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,難以準(zhǔn)確地確定,但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀臆斷,而是把房地產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過評估活動正確地反映出來,具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。
(二)房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性
房地產(chǎn)估價(jià)在一定程度上具有藝術(shù)性,主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:
1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),估價(jià)人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn),才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。
2.房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)是順利評估的前提,在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價(jià)師的水平。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的透徹認(rèn)識,有時(shí)會表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價(jià)師的超常眼力。
3.房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價(jià)的技巧性一方面體現(xiàn)在估價(jià)過程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性,保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中,涉及到準(zhǔn)確核實(shí)待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),如何以最快的速度擬好估價(jià)報(bào)告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價(jià)師掌握相應(yīng)的技巧。
(三)房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性
房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:
1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識。
2.評估過程涉及面較廣。
房地產(chǎn)評估有時(shí)不僅包括有形資產(chǎn)(實(shí)物房地產(chǎn)),也包括無形資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要估價(jià)師、結(jié)構(gòu)工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。
4.,房地產(chǎn)估價(jià)還具有一定的政策性。如在住宅評估時(shí),還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策,在評估土地的出讓價(jià)格時(shí),還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性特點(diǎn)。